Budget construction en CCMI : le guide complet

1 Le faux sentiment de sécurité du CCMI

Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) est souvent perçu comme une formule « sécurisée » : un prix convenu, un cadre réglementaire, des garanties.

Cette sécurité est réelle… mais elle a une limite : le CCMI encadre surtout le contrat de construction, pas l’ensemble du budget nécessaire pour vivre dans une maison terminée.

Un CCMI sécurise la construction. Votre budget global, lui, doit être construit et suivi.

L’objectif de ce guide est simple : vous aider à distinguer clairement ce qui est inclus, ce qui est hors contrat et ce qui est souvent oublié, puis à structurer un budget global réaliste.

2 Qu’est-ce qu’un CCMI ?

Le CCMI est un contrat encadré par la loi, signé avec un constructeur, pour la réalisation d’une maison individuelle. Il prévoit notamment un prix convenu, un descriptif des prestations, des délais et des garanties.

Ce que le CCMI apporte (et pourquoi c’est précieux)

• un cadre contractuel clair (descriptif, prix, délais)
• des garanties (parfait achèvement, biennale, décennale…)
• un déroulé d’appels de fonds réglementé

Ce qu’il n’assure pas

Le CCMI ne couvre pas automatiquement tout ce qui entoure un projet de construction : le terrain, les frais annexes, certains aménagements, de nombreux postes hors contrat, etc.

3 Ce qui est inclus dans le prix CCMI

Le prix CCMI correspond aux prestations décrites dans la notice descriptive. C’est votre référence : tout ce qui n’est pas clairement inclus doit être questionné et budgété à part.

Le socle « construction »

• gros œuvre, charpente, couverture
• menuiseries extérieures
• réseaux intérieurs selon descriptif
• équipements et finitions incluses (selon gamme)

Point de vigilance : ce qui dépend du contrat

Certains sujets varient fortement selon les constructeurs et les contrats : raccordements, VRD, adaptation au sol, terrassements. Ne partez jamais du principe que c’est inclus : vérifiez la notice.

4 Les postes hors CCMI à budgéter absolument

C’est ici que se joue l’écart entre un « prix de maison » et un budget de projet. Ces postes sont fréquents, structurants, et doivent être anticipés avant même le début du chantier.

Achat du terrain

• prix d’acquisition du terrain
• frais d’agence éventuels
• frais de géomètre (si nécessaires)

Frais de notaire et frais administratifs

• frais de notaire (terrain)
• frais liés au permis (dossier, études, prestations)
• éventuels honoraires (architecte, bureau d’études…)

Travaux hors contrat CCMI

Beaucoup de « finitions » et travaux complémentaires ne sont pas inclus, ou seulement partiellement. C’est souvent l’origine des dépassements.

• sols non inclus (carrelage, parquet, plinthes…)
• peintures supplémentaires / finitions
• modifications en cours de chantier (TMA)

Aménagements intérieurs

• cuisine (meubles, électroménager, pose)
• salle de bain (meubles, robinetterie, parois, options)
• placards / rangements (portes, aménagement intérieur, dressings)

Aménagements extérieurs

• terrasse, allées, clôture, portail
• engazonnement, plantations
• éclairage extérieur

Raccordements & énergies

Selon votre situation (terrain, viabilisation, distance aux réseaux), les coûts peuvent varier fortement.

• raccordement eau / électricité / télécom / gaz
• mise en service / abonnements
• éventuelles adaptations (tranchées, fourreaux…)

La bonne méthode : isoler ces postes « hors CCMI » dès le départ, puis les suivre au même titre que le contrat de construction.

5 Les appels de fonds : anticiper la trésorerie

En CCMI, les paiements au constructeur se font via des appels de fonds associés à l’avancement. Le budget n’est donc pas seulement un total : c’est aussi un calendrier.

Pourquoi c’est crucial

• les étapes peuvent se rapprocher (rythme chantier)
• des décalages peuvent survenir (météo, planning, validations)
• vos autres postes (cuisine, extérieurs…) se déclenchent parfois en parallèle

Une construction se pilote aussi en trésorerie : savoir ce qui arrive « maintenant », « dans 2 mois » et « à la fin » évite les blocages.

6 Les coûts souvent oubliés (même en CCMI)

Même avec un contrat, certains coûts apparaissent en cours de route parce qu’ils n’avaient pas été chiffrés, ou parce que le projet évolue.

Évolutions et arbitrages

• options ajoutées après signature
• travaux modificatifs (TMA) plus nombreux que prévu
• choix de gamme (sols, sanitaires, cuisine) au-dessus de l’enveloppe initiale

Frais annexes

• taxes et participations locales (selon commune)
• assurances / frais de dossier
• petits achats cumulés (outillage, protections, consommables)

Ce qui n’est pas budgété au départ se paye souvent plus cher… et au mauvais moment.

7 Construire un budget global réaliste

Un budget CCMI fiable s’appuie sur une structure simple : achat + frais + contrat CCMI + hors CCMI + marge.

Une structure claire (et facile à suivre)

• Achat : acquisition terrain
• Frais / honoraires : notaire, permis, raccordements
• Travaux : CCMI + sols hors contrat + aménagements intérieurs/extérieurs

Prévoir une marge de sécurité

Même en CCMI, prévoyez une marge pour absorber l’imprévu : options, ajustements, coûts annexes, arbitrages en fin de projet.

Une fois la structure en place, le vrai enjeu est le suivi : garder la vision d’ensemble tout au long de la construction.

8 Suivre son budget pendant la construction

Une maison en CCMI se pilote sur la durée. Les dépenses arrivent par vagues : appels de fonds, aménagements intérieurs, extérieurs, raccordements… souvent en parallèle.

Ce qu’il faut suivre (en continu)

• le contrat CCMI et ses éventuels ajustements (TMA)
• les postes hors CCMI (cuisine, SDB, placards, extérieurs)
• les frais annexes (raccordements, taxes, honoraires)
• ce qui reste à payer vs ce qui est déjà engagé

La clé n’est pas de tout prévoir. La clé, c’est de savoir où vous en êtes à chaque étape.